Uthyrningslägenhet växer mycket fortare än börsen

En uthyrningslägenhet som jag har köpt i år har potential att växa mycket fortare än börsen. Börsen stiger ungefär 7-10% om året i snitt över långa perioder. Lägenheten som jag har köpt har potential till över 100% avkastning på tre år! Den är nybyggt och kräver inga renoveringar. Över längre period ska man såklart räkna in även det och då blir avkastningen lägre men ändå högre än börsen.

Lägenheten köptes för ungefär 1 000 000 kr. Från uthyrningen tjänar jag in 1 000 kr i vinst per månad. Det är 12 000 kr per år. På tre år är det 36 000 kr. Kontantinsatsen och övriga kostnader uppgick till ungefär 160 000 kr. Det betyder att jag får 22,5% tillbaka av mina pengar under dessa tre år via uthyrningen. Det är väl bra, eller hur? Och det är avkastning lika med börsen, ungefär 7-8% per år. 

Det absolut viktigaste man ska göra om man vill tjäna pengar på sin bostadsinvestering är att köpa så billigt som möjligt. Jag köpte lägenheten som sagt för nästan exakt 1 000 000 kr. Liknande lägenheter kostar idag runt 1 200 000 kr. Jag förhandlade priset rätt så rejält, eftersom jag var enda budgivare. Ingen gick på visningar, till varken den lägenheten eller någon annan. När räntorna steg från 1% till 5% är det ingen som vågade köpa något.

Som jag sa i mina tidigare inlägg, man ska göra tvärtom alla andra. När alla säljer, ska man köpa. När alla köper, ska man sälja. Hur som helst, jag tänker att om tre år, kan jag sälja lägenheten till minst samma utgångspris som det var när jag köpte, för minst 1 200 000 kr. Mäklararvodet är avdragsgillt i deklarationen, vilket gör att enda jag betalar vid försäljning är 22% skatt. Det är 44 000 kr. Ingenting annat. 

Det betyder att jag kan sälja lägenheten om tre år och få minst 156 000 kr i vinst. Plus 36 000 kr i hyresintäkter under dessa tre år. Det är 192 000 kr vinst på tre år. Jag har lagt in ungefär 160 000 kr av mina egna pengar. 

Om jag säljer, får jag tillbaka min insats på 150 000 kr (10 000 kr är övriga avgifter) och gör en vinst på 192 000 kr. Det blir 342 000 kr i fickan. Även om jag målar om, byter ut vitvaror och liknande så hamnar jag ändå över 100% i avkastning på endast tre år. Om räntorna fortsätter ned så kommer jag tjäna ännu mer varje månad och bostadspriserna kommer fortsätta gå upp. Jag är otroligt nöjd över köpet. Några funderingar? Har jag missat något?

Två Månadslöner

Hitta den bästa hyresgästen till din bostad

Hur hittade jag en rätt hyresgäst? Det var inte lätt kan jag säga. Det tog mig flera veckor och under tiden har jag haft kontakt med 92 personer. Varför så många? Jag fick fråga om hjälp av vänner och bekanta, jag har sökt via blocket och facebook och alla sökanden var så otroligt olika. 

Vissa personer har inaktiva konton, vissa andra har redan hittat en bostad och har ändå kvar sina profiler att dom söker, vissa svarar inte ens på meddelanden, hur kan man ens vara så otrevlig? Vissa svarar att dom är intresserade och sedan svarar inte längre. Några få tackade nej, några var intresserade, bokade en träff med mig och dagen innan ändrade sig. 

Några blev sjuka, andra tyckte att hyran var för hög, vissa ville ha rejäl sänkning av hyran, andra kunde inte flytta in nu och endast om tre månader vilka tackade jag själv nej till. Många hade betalningssvårigheter med deposition och var skrivna hos kronofogden. Och såklart många fler olika personer med olika ursäkter. 

Av dom nästan hundra personer träffade jag tre stycken och av dom tre var det endast två som hade passat. Varför inte den tredje? Det var otroligt många röda flaggor. Den person ville betala hyran i kontanter, ville ändra på dagen när hyran ska betalas in, när jag ringde och pratade med hen så svarade en annan person, fanns ingen information om hen på hitta.se hemsida och det fanns ingen stabil inkomst.

Den första hyresgästen var otroligt bra. En tjej som ville flytta hemifrån och jobbar i närheten av bostaden. Otroligt artig och väluppfostrad. Allt hon säger och skriver är alltid med hej och vänliga hälsningar, glad och vänlig. Svarar alltid snabbt på mail och kom i tid när vi bokade ett möte. Hade inga som helst krav.

Den andra tjejen var trevlig (som alla borde vara) och ville flytta in om tre månader vilket passade inte mig då jag ville hyra ut snarast möjligt. Det hade gått med lite tidigare inflytt men då skulle lägenheten stå två månader tom och eftersom det kostar mig så ville jag inte vänta för länge. Som ni ser, två goda kandidater från nästan 100 kontakter med olika människor.

Jag valde att gå vidare med tjejen som var otroligt vänlig och jag har en bra magkänsla att det kommer gå väldigt bra. Jag tror till och med att lägenheten blir finare än den redan är när hon flyttar ut. Det hade inte förvånat mig. Äntligen kan jag checka av hyresgästen och glömma lägenheten helt och hållet. Nu ska passiv inkomst ramla in på kontot varje månad. Känns konstigt att köpa en bostad till någon annan.

Två Månadslöner

Hur tjänar jag pengar på en BRF, risker och möjligheter

Jag har länge drömt om att investera i en fastighet till. Jag och min fru bor just nu i ett hus och den är snart avbetald så tänkte jag investera i något som ger oss pengar istället. En fastighet som kan också bli bra att äga när man är tidig pensionär. 

Det som passar oss betyder inte att det passar dig, bara så du vet. Många svenskar äger sommarstugor och det har jag kikat på men tyckte inte om avståndet till allt. Ett lägenhetshus är också ett alternativ men är för dyr och kräver för mycket så den är ur bilden helt. Det jag kom fram till slut är att en lägenhet passar oss bäst just nu. Den är skötselfri, mitt i storstad och liten. Det betyder små kostnader ifall något händer. Passar oss perfekt i vårt liv just nu. Jag vill ha så lite extrajobb som möjligt.

Vi åkte på några olika visningar och valde en lägenhet som tillåter uthyrning (en bostadsrättsförening). Man får ansöka om lov varje år och man får godkänd endast ett år i taget men det är okej tyckte jag. Lägenheten såg jättefint ut. Högsta våningen, fin utsikt över Växjö stad, nära centrum, shopping, tågstationen, sjukhuset och universitetet. Det betyder lättare att hyra ut i mina ögon.

Då bestämde vi att vi köper den. Vi la ett skambud som var långt under alla liknande lägenheter. Det var typ 15% under utgångspris. Mäklaren sa att de kommer aldrig sälja, men vi kan prova.

Några dagar senare fick jag ett sms att dom tar det. Ni kan komma och skriva på kontrakt. Då gjorde vi det. Betalade 10% och sedan fick vi vänta tills säljaren flyttar ut. Nu blev vi fastighetsinvesterare! Drömmen blev verklighet! Under tiden hittade jag en riktigt bra hyresgäst. Stabila inkomster, jobbar i närheten av lägenheten, trevlig, artig och kan flytta in nästan direkt. Helt perfekt. Jag var otroligt nöjd. 

Lägenheten är i stort sett som ny, bara några få år gammal och när säljaren köpte den när den byggdes betalade säljaren ungefär 1,3 miljoner. Sedan sjönk räntor och priset steg mot 1,4 miljoner. Efter ett par år vände hela ekonomin i Sverige och räntorna steg kraftigt tillsammans med hög inflation. Dom ville sälja för 1,2 miljoner ungefär och vi köpte för knappt över 1 miljon. 

Jag fick otroligt bra pris för lägenheten och det är för att det var noll efterfråga. Ingen kom på visningar. Jag var själv på alla jag gick på. Den stora frågan är om man kan tjäna pengar på uthyrningen? Ja. Man kan få några hundralappar efter alla avgifter man betalar varje månad. Det är inte mycket dock. För att öka det måste man få bra ränta från banken eller lägga in större insats än 15% när man köper lägenheten. Då kan man få någon tusenlapp i månaden.

Sedan kan man tjäna mycket pengar när man köper. Inköpspris är otroligt viktigt här och jag sparade ett par hundratusen när jag köpte. Jag kan sälja samma lägenhet om ett år för samma utgångspris som säljaren hade och tjäna över 100 000 kr för ingenting efter skatt och mäklararvode. Jag räknade på det många gånger och i alla scenarier (även om lägenheten står outhyrd) så kommer jag inte förlora pengar på det. Win-win. 

Kommer uppdatera er löpande om hur det går såklart. Många är rädda för att investera i en brf. Hyresgäst är kanske jobbig, något kanske går sönder, samtal mitt i natten och ändring av regler kan påverka uthyrningen eller vinsten. En brf kan gå i konkurs och då sitter man kvar utan lägenhet och med skulder. Styrelsen kanske inte ger lov för uthyrningen. Många risker helt enkelt. Jag tänker att jag provar så får vi se om det är så illa som många tycker. Det är kanske lätta pengar om man köper rätt lägenhet till rätt hyresgäst?

Två Månadslöner

Är det svårt att hitta rätt hyresgäst?

Är det svårt att hitta rätt hyresgäst? Det korta svaret är ja. Det långa svaret är att självklart är det mycket svårare än många tror. Dom flesta tror att man kan köpa en lägenhet eller sommarstuga och det står en kö intresserade utanför dörren. Så funkar det inte i verkligheten.

Har du satt en hög hyresavgift så är det få som är intresserade. Har du lagt för låg avgift så är det många skumma människor som dyker upp. Många som sitter i skuld hos kronofogden, har betalningssvårigheter, har inte råd med deposition eller har ingen stabil inkomst. Här krävs att du lägger en marknadshyra som stämmer överrens med bostaden och området.

En lägenhet eller hus som är ny, ligger i centrum med fin utsikt ska självklart ha en högre hyra. En lägenhet till exempel som är utanför centrum, i en källare i en villa med få kvadratmeter ska självklart ha låg hyra. Det gäller att anpassa hyran enligt vad man har och vilken efterfråga det finns.

Det finns många olika kanaler man kan använda för att söka efter hyresgäster. Nu när allt är digitalt så är det mycket lättare än någonsin. Det första är såklart på den gamla goda sättet, det är att prata med vänner, bekanta, familj och arbetskamrater. Sedan finns det blocket, facebook grupper, twitter, instagram och tidningar.  

Mitt tips är att välja ut hyresgäster du gillar mest och träffa dom. Då får du ännu mer information om dom, för att det är otroligt viktigt att det känns rätt i magen. Man kan samtidigt diskutera olika scenarios, vem ansvarar för vad, vad vill hyresgästen och vad förväntar du dig som hyresvärd. Det är minst lika viktigt för dig att se hyresgästen som för hyresgästen att se bostaden.

Många tycker att man ska titta på deras bil. Om de har kommit fram med en bil så är insidan av bilen ett bra komplement till din magkänsla. Är det fint och rent inne så blir din bostad fin och ren. Är det chipspåsar, energidryck, strumpor och snus, så blir din bostad ungefär i samma skick. Som alltid, sunt förnuft gäller, magkänslan och att leta efter röda flaggor. 

Två Månadslöner

Vi kommer investera i uthyrningsfastighet

Det är nu bestämt! Vi ska köpa bostad för uthyrning. Vi har sparat undan lite för just det och om vi inte hittar något så kommer vi bara fortsätta spara. Tanken är att börja leta redan nu och köpa direkt om något bra dyker upp eller köpa senare under hösten/vinter ifall vi inte hittar något bra eller något annat kommer i vägen. 

Som ni vet mycket kan hända, räntorna kan fortsätta gå upp, bostadspriserna kan rusa iväg, allmän oro i Sverige eller världen, någon av oss förlorar jobbet, blir sjuka eller något annat som jag inte ens tänkt på. Det finns massor med saker som vi inte kan påverka. Tänk om vi får barn? Eller behöver akutrenovera huset? Byta bil? Man vet aldrig.

Tanken i alla fall står kvar. Köpa i år. Det finns redan ett par intressanta objekt som jag har ett öga på och som jag ska gå på visning. Om sparandet går som tänkt så kommer jag kunna köpa inom rimlig tid. Det finns även tankar att titta utomlands. Jag älskade Italien och att kunna köpa där hade varit en dröm. 

Då hade jag kunnat hyra ut som Airbnb eller under kortare perioder, kanske använda lägenheten själv en gång om året eller hyra ut till vänner och släkten. Möjligheterna är många. Just nu håller jag på och undersöker skatterna, reglerna, kontrakt och vad andra har att säga om det som redan har bostäder för uthyrning. 

Den stora frågan är hus eller lägenhet? Eftersom vi bor i hus och vet hur mycket det kan kosta och hur mycket det är att göra så är valet lätt. Det blir lägenhet. Det är både billigare och lättare med lägenhet. Mer förmånligt också. Mindre ytor - mindre kostnader. Billigare i inköp också. Jag återkommer framöver om hur det blir och vad som händer. I slutet av månaden kommer jag uppdatera er om hur det gick på visningen 🙂

Två Månadslöner

Vi har lagt ett bud på en lägenhet

Förra veckan var vi på visning och tittade på en lägenhet. Tanken var att vi ska titta på den och sedan åka hem. Eftersom det är min dröm att äga uthyrningsfastighet (hus eller lägenhet spelar mindre roll) så kunde jag inte låta bli att buda på den. Väldigt bra läge, lagom stor stad, fri uthyrning, stor etta med ett nytt badrum och kök. 

Det som gjorde det ännu mer intressant är att man får en hyresgäst på köpet och priset för lägenheten var också lägre än liknande i området. Vi var inte själva där. Totalt var det tre familjer till förutom oss två. Det såg ut som att dom ville köpa den till sina barn för att barnen var med på visningen. Troligtvis blivande studenter. Vi ställde såklart en massa frågor om lägenhet och området.

Efter visningen var vi faktiskt nöjda, vi pratade i bilen hela vägen hem och bestämde oss att lägga ett bud på den. Det fanns redan ett skambud på 900 000 kr och vi tänkte vi tar den för 950 000 kr. Utgångspriset var nära 1 miljon. Eftersom räntorna kommer fortsätta stiga och säljaren har bråttom att sälja, jag var nästan säker på att vi kommer att få den. 

Bara så du vet så finns det oftast inga regler när man köper en fastighet, du har rätt att lägga ett hur lågt eller högt bud som du vill. Lägg ett bud en bit under utgångspriset om du känner dig osäker. Själv har jag gjort en rejäl undersökning och visste vad maxpriset för lägenheten är. 

Efter en stund fick jag svar att den andra budgivaren bjuder 955 000 kr. Typiskt. Kanske det stämmer, kanske hittar mäklaren på det men jag avstod från att höja budet. Det var max som jag tycker lägenheten är värd. Inte en krona mer, inte ens om det är så lite pengar som 10 000 kr som kan avgöra att vi får den. Jag står bakom mina beräkningar.

Jag räknade mycket på lägenheten innan vi gick på visning, gjorde en hel excel fil på vad kostnader blir beroende på kontantinsatsen vi lägger in, såklart även olika räntesatser och andra kostnader. Jag var lite nervös innan jag fick svaret, man vill ju få lägenheten men samtidigt är man ändå lite orolig kring framtiden och kommande räntehöjningar. Jag tänker att det får jag släppa nu, vilket är skönt på ett sätt men ändå vill jag köpa en lägenhet framöver. Jag ska fortsätta räkna, spara och söka efter en bra lägenhet som passar för uthyrning. 

Sedan blir det ett köp, helst i dåliga tider när alla måste sälja. Det är just då man gör dom bästa affärer, eller hur?  

Två Månadslöner